Přeskočit na obsah 
Dnes se podíváme na věci, které bych určitě nevynechal před nákupem nejen první nemovitosti. Popíšu Vám ucelený přehled, jak předcházet rizikům spojeným s výběrem nemovitosti a procesem koupě. V případě zájmu se k jednotlivým bodům dostaneme i v samostatných článcích.
Co hledám?
Vše začíná úvahou, jakou nemovitost vlastně hledám. Zde budu stručný, protože s tímto z mé zkušenosti nebývá u klientů problém. Rozhodující je, jestli hledáte nemovitost pro vlastní bydlení nebo jako investici. K tématu budování nemovitostní složky portfolia vydáme samostatný článek – dnes se podíváme na řešení vlastní bytové potřeby.
Některé z mnoha otázek, které bych si prošel:
- Co chci, aby mi nemovitost přinášela?
- Jaké náklady s sebou nese průměrný byt a průměrný rodinný dům?
- Jaké se promění mé náklady na dojíždění, když se rozhodnu pro dům na vesnici místo bytu ve městě?
- Jaké má výhody koupit novostavbu a co z toho budu mít?
- Jaké má výhody koupit byt a provést zde rekonstrukci? Mám na to čas
Lokalita
Lokalita je často důležitější než samotná nemovitost. Dům nebo byt můžeš rekonstruovat, ale místo nezměníš. Právě lokalita totiž zásadně ovlivňuje kvalitu každodenního života, budoucí hodnotu nemovitosti i její likviditu při případném prodeji.
- Pohled minulý – historie místa
- Jakou má čtvrť nebo obec pověst?
- Byla zde v minulosti vysoká kriminalita, povodně nebo jiné komplikace?
- Nese si lokalita nějaké sociální stigma nebo technické problémy (např. bývalé průmyslové zóny)?
Minulost místa často ovlivňuje nejen cenu, ale i to, jak se tam budeš cítit. Vyplatí se zeptat místních nebo projít starší zprávy, statistiky či Google recenze.
- Pohled současný – realita dneška
- Jaká je dopravní dostupnost, občanská vybavenost, služby, školy, lékaři, MHD?
- Jsou sousedé v pohodě, je tam klid nebo hluk z dálnice?
- Jak vypadá okolí – je udržované, působí bezpečně?
Současnost ti ukáže, jak se ti v místě bude reálně žít. Udělej si čas na osobní prohlídku nejen bytu, ale i okolí – ve dne i večer.
- Pohled budoucí – potenciál lokality
- Plánuje město infrastrukturu, obchvat, školku, sportovní halu nebo developerské projekty?
- Mění se lokalita k lepšímu nebo spíš upadá?
- Ovlivní něco cenu nemovitosti za 5–10 let?
Fáze trhu a pomocník v hledání
Pokud vím, co chci, pouštím se do hledání. Zde samozřejmě záleží, v jaké fázi se nachází realitní trh. Zažili jsme období v Covidu, kdy nabídka nemovitostí těžce nestíhala straně poptávky. Lidé se báli prodávat, nová výstavba se zpožďovala a lidé zůstávali ve svém, pracovali často z domova. Úrokové sazby úvěrů byly v tuto dobu rekordně nízké (1,5 %). Zájem o větší byty, chaty a domy se zahradou se dramaticky zvedl.
Díky této perfektní bouři na realitním trhu vzrostly ceny nemovitostí v některých regionech i o 20 %, nemovitosti se prodávaly v řádu dní, někdy i hodin, inzeráty se moc dlouho na inzerci neohřály. V této situaci bylo takřka nemožné vyjednávat o ceně a zájemci se často naopak přehazovali. Prodalo se takřka všechno.
Naštěstí známe z historie i období, kdy tento proces koupě je mnohem méně stresující a trh je chladnější.
Každopádně u hledání je rozumné napnout Vaše sítě po rodině, známých a různých inzertních serverech. Pomocníkem v hledání může být tzv. Hlídací pes. Je to stránka, kde nadefinujete, co hledáte, v jaké lokalitě a za jakou cenu. V momentě, kdy se na některém z inzertních serverů objeví nová nemovitost, která odpovídá Vašemu zadání, přijde Vám notifikace do mailu a můžete rychle jednat. Díky tomu můžete ušetřit spoustu času, kdy v doma i v práci neustále sjíždíte sreality.cz a díváte se, jestli zde není nějaká nová pecka 🙂
Tip na pomocníka v hledání např. VISIDO
Katastr nemovitostí
Jak nejjednodušeji ověřit právní stav nemovitosti? Práce s náhledem do KN Vám může hodně pomoct. Stačí zadat adresu, číslo parcely, stavby, bytu. https://nahlizenidokn.cuzk.gov.cz/
Co zde najdete:
- Kdo je vlastníkem nemovitosti
- Je nemovitost zatížená úvěrem nebo např. exekucí?
- Jsou zde věcná břemena? Pokud ano, jsou to břemena služebnosti nebo např dožití?
Můžou výrazně ovlivnit užívání, ale taky ztížit či znemožnit proces financování - Jaký je typ pozemku + výměra?
- Nejsou u domu, který chci koupit nějaké černé stavby?
Příklady z praxe:
- Klient kupoval nemovitost, ve které bydlela maminka od paní prodávající, po úmrtí se rozhodla paní prodávající byt prodat. Díky kontrole jednotky v katastru jsme zjistili, že zde vázne věcné břemeno dožití (v tomto případě zesnulé maminky). Pro banku by to bylo nefinancovatelné. Díky včasnému zjištění hned na startu u hypoteční analýzy jsme zadali pokyn k výmazu na katastr a celá transakce se zbytečně nezdržela o 3 týdny.
- Klienti kupovali starší rodinný dům. Byly zde dvě černé stavby. Problém by nastal u návštěvy odhadce, který do banky dodává znalecký posudek. Banka by s tím měla problém. Ještě hned před podpisem rezervační smlouvy se tedy mohlo dohodnout, že strana prodávající vyřeší na své náklady nápravu, pasportizaci a dodatečné schválení této stavby na stavebním úřadě.
Územní plán
Pokud plánuji koupit pozemek, měl bych se dobře seznámit s územním plánem. Odtud vyčtete dost zásadní informace.
- Je pozemek určen k výstavbě? Není to jen zahrada?
- Kolik % pozemku můžu zastavět a jak vysoký RD může být?
- Je pozemek přístupný z veřejné komunikace?
- Jsou v blízkosti pozemku sítě (voda, kanalizace, plyn, elektřina)?
- Není pozemek v ochranném pásmu? Plynovod, železnice, kolem lesa – výstavba by zde byla zakázána, nebo silně omezena
- Plánuje se v okolí stavba silnice nebo nějakých komerčních objektů?
Tento dokument najdete většinou na stránkách obce nebo města
Technický inspektor
Použiji příměr s koupí ojetého auta. Jedná se o investici, která je cenově častokrát o jeden řád nižší, ale lidé jsou poměrně zvyklí nechat auto před koupí prohlédnout mechanikem.
Ten vezme auto na zvedák, zkontroluje čepy, tlumiče, podvozek, jestli auto příliš nereziví. Podívá se pod kapotu, na motor, zkontroluje servisní knížku, a napojí auto na diagnostiku. Podívá se na lak, jestli auto například nebylo bourané a projede si ho.
Nevidím jediný důvod, proč by to u koupě staršího rodinného domu mělo být jinak. Nechcete kupovat zajíce v pytli. Pokud máte někoho šikovného kolem sebe či v rodině, domluvte se s ním.
Tento člověk by měl zkontrolovat, stav nemovitosti. Všimne si věcí, které nám častokrát uniknou. Je v některých částech domu vysoká vlhkost? Co může signalizovat prasklina na čelní straně nemovitosti? Jsou v pořádku krovy a střecha? Kolik do domu nainvestuji v dalších letech, pokud by nebyla provedena rekonstrukce nyní?
V kanceláři dnes klientům, kteří o to projeví zájem doporučujeme pana Ing. Arch. Závadu (https://arstav.com/). Když klienti plánují dům i rekonstruovat, ale neorientují se v tržních cenách, může pomoct se sepsáním položkového rozpočtu k rekonstrukci, který vždy potřebujeme s bankou pro stanovení budoucí zástavní hodnoty u odhadu.
I zde platí rčení dvakrát měř, jednou řež.
Příklad z praxe:
- V srpnu 2024 se na mě klienti obrátili s prosbou o financování rekonstrukce střechy ve výši 1 500 000 kč. Smutné je, že tyto peníze musí dát do domu, který kupovali s vědomím, že je vše v pořádku zhruba dva měsíce před naší první schůzkou. Celá střecha byla bohužel v havarijním stavu a dům není obývatelný. Klienti mezi tím prodali svůj byt a plánovali se přesunout do rodinného domu, to se však ještě ani po necelém roce nestalo. Nemovitost koupili se skrytou vadou, půda byla zabarikádovaná a nezkontrolovali si technický stav. Dnes jsou klienti souběžně s placením hypotéky a úvěru na rekonstrukci v nájmu. Toto je riziko, kterému by se pravděpodobně podařilo vyhnout, kdyby zde inspekce byla provedena. Nyní klienti řeší s právníkem prodej s úmyslným zatajením zásadních informací. Soudní proces může trvat roky a s nejistým výsledkem.
- Druzí klienti kupovali rozestavěný dům, který byl inzerován za 10 000 000 kč. Klientům jsem říkal, že pokud bych byl na jejich místě určitě bych investoval 5 000 – 10 000 Kč do technické inspekce. Po konzultaci svých představ s panem Závadou sestavili rozpočet na dokončení nemovitosti na další 3 000 000 Kč. Nemovitost se prodávala poměrně dlouho a klienti si chtěli říct o slevu 500 000 Kč z kupní ceny. Díky posudku stavu nemovitosti a dodání odvahy do vyjednávání z mé strany se podařilo koupit dům se slevou 1 500 000 kč z původní kupní ceny. I tohle může být benefit spolupráce s dobrým finančním poradcem.
Cena nemovitosti – liší se z pohledu Vás a Banky?
Cena, za kterou se nemovitost koupíte od prodávajícího, je cena tržní. Tuto cenu ovlivňuje nabídka/poptávka, stav nemovitosti, lokalita, marketing, emoce. Je to částka, kterou jste ochotní zaplatit Vy.
Pokud nákup bytu financujete hypotékou, bude posuzovat cenu nemovitosti pro banku odhadce. Znalecký posudek posuzuje tzv. zástavní hodnotu, za kterou by banka nemovitost mohla rychle prodat. Pokud je zástavní hodnota nižší než kupní cena, musíte rozdíl doplatit z vlastních peněz.
V praxi ve většině případů u nás v regionu odhadci potvrzují kupní ceny do banky. Ale může se stát, že cena kupní bude opravdu ustřelená a může to způsobit řadu komplikací. Hlavně v případě, že máte omezené vlastní zdroje.
Orientační cenu nemovitosti, si můžete ověřit na různých placených portálech. Já pro sebe a své klienty využívám portál https://www.valuo.cz/
V procesu vyřízení úvěru se snažíme být tak rychlí, aby klient věděl výsledek odhadu od znalce i bonitu svého případu již před podpisem rezervační smlouvy a platbou rezervačního poplatku.
V případech, kde to nejde, děláme pro klienty aspoň orientační cenové mapy, které mají data z inzertních serverů, katastru atd. Dá se zde dokonce i vyčíst, jak dlouho je inzerát spuštěn a jak se v čase měnila nabízená cena dané nemovitosti.
Z naší zkušenosti se dají brát jako vysoce relevantní částky u bytových jednotek. Je zde většinou velké srovnání v dané lokalitě. Umíme i vypočítat průměrný tržní nájem, který si klient může říct investičně. U domů a pozemků je vypovídající hodnota spíše nižší.
Možnost pro vyjednání lepších podmínek?
Když trh zrovna není přehřátý jako za Covidu 19 a zájemců o koupi není tucet, nabízí se někdy možnost licitovat o ceně. Například i argumentace dodatečných nákladů do nemovitosti, které vyplynuly z výše zmíněné technické inspekce pomohly našim klientům za rok 2024 kumulativně ušetřit 3 750 000 Kč
Pokud je nemovitost hodně specifická a nedá se rozumně stanovit férovost nabízené ceny, nemovitost se prodává již nějakou dobu a nevěříte si na vyjednávání podmínek s makléřem/prodávajícím, můžete poptat služeb realitních makléřů.
Ti nejčastěji zastupují prodávajícího a snaží se prodat co nejlépe. Málo se ale ví i o službě pro kupující, kde je cílem vyjednat rozumné podmínky naopak pro Vás. Dobrý makléř s Vámi projde tyto technické aspekty nemovitosti, upozorní na právní vady a bude jednat s protistranou o slevě z kupní ceny, ze které je potom poměrově placen.
Kontrola smluv po právní stránce
Představte si situaci. Kupujete pro sebe nemovitost, prodává́ to cizí́ realitní́ kancelář̌, která́ zastupuje pana prodávajícího. Po projevení zajmu dochází k vyhotovení rezervační smlouvy, která Vás zavazuje k podpisu kupní smlouvy. Následně peníze za nemovitost častokrát vkládáte v lepíšm případě přes advokátní úschovu. Tyto smlouvy vyhotoví́ advokát, kterého platí realitní kancelář. Všímáte si nepoměru? V této fázi jste sami proti 3 subjektům. Často je ve smlouvách pro Vás hodně povinností, ale málo práv.
Rezervační smlouva
Dohoda mezi vámi, realitkou a často i prodávajícím, že nemovitost nebude nabídnuta jinému zájemci. Obvykle se platí rezervační poplatek.
Proč si ji nechat zkontrolovat:
- Co se stane, když úvěr nedostanete?
- Je vratný rezervační poplatek, pokud obchod padne?
- Jsou lhůty a závazky rozumně nastavené?
Riziko: Můžete přijít o statisíce, pokud jsou podmínky nevýhodné nebo nejasné.
Kupní smlouva
Závazná smlouva mezi prodávajícím a kupujícím o převodu vlastnictví. Obsahuje popis nemovitosti, cenu, termíny, sankce, podmínky předání apod.
Proč si ji nechat zkontrolovat:
- Je přesně uvedena nemovitost (včetně parcel, příslušenství…)?
- Jsou nastavena práva a povinnosti obou stran vyváženě?
- Jsou ošetřeny sankce za nedodržení termínů?
Riziko: Přehlédnutá věcná břemena, chybějící části nemovitosti, chybný popis – to vše může mít dopad i po koupi.
Smlouva o úschově kupní ceny
Smlouva mezi vámi a advokátem/notářem/bankou, která zajišťuje, že peníze budou uvolněny prodávajícímu až po převodu nemovitosti na katastru.
Proč si ji nechat zkontrolovat:
- Kdo a kdy rozhoduje o uvolnění peněz?
- Co když převod trvá déle nebo nastane chyba v návrhu na vklad?
- Jsou poplatky jasně dané?
Riziko: Nevhodně nastavené podmínky = zablokované peníze nebo předčasné vyplacení prodávajícímu.
Nemovitost kupujete jedenkrát, dvakrát za život, ale důsledky špatné smlouvy řešíte klidně 10 let. Nechte provést revizi advokáta se zkušeností s nemovitostním právem. Naše kancelář spolupracuje s Mgr. Filipem Coufalem (https://www.akcoufal.cz/), pro naše klienty kontroloval již vysoké desítky smluv.
Shrnutí
Dnes to bylo výživné. Tento domácí úkol v podobě analýzy nemovitosti se Vám ale určitě vyplatí, jedná se často o největší transakci ve Vašem dosavadním životě.
Pokud Vás nákup nemovitosti čeká a spolupracujete se šikovným finančním poradcem, obraťte se na něj a požádejte o pomoc. Dokáže Vás nejspíš propojit na zkušeného advokáta a další lidi.
V rámci spolupráce s naší poradenskou kanceláří s těmito kroky klientům pomáháme.
Máte zájem o konzultaci? Vyplňte dotazník níže a ozveme se Vám.
➡️ Dotazník – KONTAKTNÍ FORMULÁŘ
Přeji pohodový den,
Vojtěch Holub, EFA
