Přeskočit na obsah 
Máme před sebou první díl ze série Koupě nemovitosti.
Téma jsem rozdělil na několik samostatných dílů, které na sebe navazují.
Řada nových klientů se na nás obrací s tím, že kupují první nemovitost a rozebíráme, jak začít. Po cestě k vysněnému bydlení totiž může čekat celá řada nástrah. Správnými postupy, o kterých se v této sérii budeme bavit, můžete spoustě rizik předejít.
Jak budu nemovitost financovat?
První návštěva před tím, než otevřete inzertní servery a začnete obcházet prohlídky, by měla být s kvalitním finančním poradcem. Díky této schůzce si můžete ušetřit primárně čas a do budoucna starosti. Měl by se vyptat na celou řadu otázek ohledně Vašeho příjmu – nejen na výši, ale i na složení a to, odkud příjmy pramení. Dále bude řeč o Vašich představách, zázemí, rezervách, finančních návycích, stávajících úvěrech i budoucích plánech.
Následuje zpracování analýzy vašich úvěrových možností. Někdy je tento krok hotový v řádu hodin, někdy vezme až 2 dny. V této fázi pracuje poradce s akceptací Vašich příjmů u konkrétních bank, pracuje s metodikami, které mají u každé banky často desítky stran.
Zde záleží na tom, co chcete koupit. Pokud je to nákup bytu, příjmy jsou z HPP na dobu neurčitou a máte 20 % v hotovosti, pravděpodobně o Vás bude stát každá banka. Situace může být jiná, pokud jste OSVČ, máte optimalizované daňovko a chcete stavět dům. V prvním případě se dá poměrně rychle spočítat, na jaký úvěr s Vašimi příjmy dosáhnete a výsledky napříč trhem budou odlišné v rámci statisíců korun. V druhém případě u živnostníka může být rozdíl mezi jednotlivými bankami obrovský.
U jednoho klienta byla banka, která by mu půjčila nejvíce 2,3 mil., a druhá, která měla maximální úvěrový rámec přes 7 milionů korun. Jsou to dva jednoduché příklady, ale těch kombinací jsou celé desítky.
Proto se někdy stává, že z těch cca 8–10 možností, kde si dojít pro hypotéku, je pro Vás reálné řešit to jen v jedné nebo dvou bankách. Pokud se orientujete, máte na to čas a chuť, v některých případech se dá dost věcí zvládnout i bez poradce.
Každý člověk si může jednoduše dojít do své banky a o hypotéku tam požádat. V některých případech to bude stačit a odejdete spokojeni. Jindy však zůstanete stát s údivem, proč Vám banka, kde jste celý život věrnými klienty, nabídne horší podmínky než klientovi, kterého vidí poprvé.
Když úvěr do banky nosí poradce vícekrát do týdne, zpravidla se dostane na jiné podmínky, než když jde klient pro úvěr jednou, dvakrát v životě. Hypotečního specialistu dnes však neplatíte napřímo – je placen z marže banky. Do banky donese obchod, který je z 90 % zpracovaný a je připravený ke kompletaci. Pro banku je platba za výsledek často daleko levnější než platit pobočkovou síť nezávisle na výsledku obchodu.
Poradce Vám připraví souhrn toho, v jakých bankách je Váš příjem akceptovatelný, na jakou výši úvěru napříč trhem dosáhnete. Dokáže nastínit, jak orientačně budou vypadat sazby i poplatky jednotlivých bank.
Scoring a registry
Pokud si chcete ověřit, že máte v pořádku záznamy v bankovních i nebankovních registrech (BRKI, NRKI), můžete to zjistit dvěma způsoby: v otevřené žádosti o úvěr, pokud už máte představu i o nemovitosti, nebo nezávazně na stránce kolikmam.cz, kde zaplatíte 200 Kč za výpis.
Toto zkoumá každá banka v prvotní fázi ověřování klienta. Sleduje, jestli jste neměli problémy historicky se splácením různých závazků. Spolu s kontrolou příjmů se nazývá tento proces Scoring.
Kolik mohu splácet?
Pokud Vás zajímá, jaký poměr z Vašich příjmů může tvořit splátka úvěrů, tak maximální hodnotu stanovuje banka individuálně u každého klienta. Dnes není tento limit přísně hlídán ze strany České národní banky, ale komerční banky si to stanovují interně.
Nejčastěji se potkáte s hranicí od 40 až 45 % do 50 % z Vašich uznatelných měsíčních příjmů. Pokud bychom se ale bavili, jaká výše je rozumná z pohledu finančního plánování, bude to někde do 30 až 35 % z měsíčních příjmů domácnosti, aby rodině zbývaly peníze na rezervy, plánované i neplánované výdaje a hypotéka nebyla ona pověstná „zlatá klícka“.
Nezapomeňte, že náklad na bydlení nekončí hypotékou – je zde celá řada dalších položek (energie, služby, fondy oprav, pojištění nemovitosti, poplatky za odpad, internet, TV apod.)
Příklad:
Domácnost má celkové příjmy 60 000 Kč/měsíčně za zaměstnání.
Celková splátka u DSTI 50 % může činit za všechny úvěrové produkty max 30 000 kč měsíčně.
U hypotéky s 30 ti letou splatností a úrokovou sazbou 4,5 % p. a. by dosáhli na úvěr cca 5 900 000 Kč
Co je potřeba k akceptaci příjmů?
- Potvrzení o příjmu na formuláři banky vyplněné zaměstnavatelem + 3 až 6 výpisů z účtu u zaměstnanců
- Dvě poslední daňové přiznání, případně výpisy z účtů, pokud jste OSVČ
- Potvrzení o různých formách dávek (rodičovská, mateřská, invalidní důchod, sirotčí, vdovecký, výsluhová renta)
- Akceptovat jde také samozřejmě příjem z nájmu, různé formy dohod, příjem z vlastního s.r.o. a spousta dalších
Doteď jsme se bavili o tzv. bonitě. Je to jeden z pilířů řešení hypotéky. Banka vyhodnocuje rizika s případným splácením úvěru.
Druhý pilíř: Zástava
Hypoteční úvěr je zajištěný nemovitostí. Zpravidla tou, kterou kupujete. Parametr, se kterým přijdete do střetu, je LTV (loan to value), který určuje, jaký poměr může banka půjčit v závislosti na tom, jak hodnotnou nemovitost má v zástavě.
Nejčastější poměr je 80 %. Zde musíte 20 % z hodnoty nemovitosti složit z vlastních zdrojů a banka dodá zbylých 80 %.
Pro klienty mladší 36 let je tento parametr rozvolněný na 90 %. Stačí jim tedy jen 10 % jako akontace. Pokud jsou dva žadatelé a jsou manželé, stačí když je mladší 36 let pouze jeden z nich. Pokud jsou druh/družka, musí být pod 36 let oba.
Existuje způsob, jak koupit nemovitost bez jakýchkoliv vlastních zdrojů. Řešením je dát do zajištění bance krom kupované nemovitosti i (třeba dočasně) jinou nemovitost. Ta může být vaše nebo osoby blízké (např. rodičů).
Příklad z praxe
Kupujete byt 3+1 v hodnotě 4 miliony Kč, jste s partnerkou mladší 36 let. Dnes bydlíte v bytě 2+kk v hodnotě 2,5 milionu, který je váš v osobním vlastnictví. Do zajištění dáte bance oba byty a celková zástavní hodnota je tedy 6,5 milionu.
Podle LTV by banka poskytla až 90 % z této hodnoty, což je 5,85 mil., můžete tedy vzít celou částku 4 000 000 Kč na nákup nového bytu bez vložené koruny od vás.
Stejný postup by byl, kdyby na stávajícím bytu ještě byla nedoplacená hypotéka – například 1,5 milionu. V tu chvíli by se sečetla hodnota 4 mil. + volná zástavní hodnota z druhé nemovitosti 1 mil. = 5 mil. Banka by opět půjčila celé 4 miliony na koupi za podmínky, že by to bylo financováno u stejné banky jako první byt.
V tuto chvíli, kdy víte, jak jste na tom s uznatelnými příjmy, že dosáhnete na určitou výši úvěru a jak to uděláte s vlastními zdroji/zástavou, se můžete pustit do hledání nemovitosti. 🙂
Zde si můžete přečíst, jak vypadá postup u financování nemovitosti s námi.
Příště se podíváme na praktické tipy k hledání Vaší nemovitosti. Taky si řekneme, na co si dát pozor a co nepodceňovat před podpisem kupní smlouvy.
